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突发!前海地王停拍,但这个问题更严峻......

2019-10-23 10:19| 发布者: modern| 评论: 0

摘要 : 近日,深圳市土地房产买卖中心发布深圳市前海深港现代服务业合作区土地使用权补充公告,原定于明日(10月22日)出让的前海桂湾T201-0123、T201-0125宗地两地块终止出让。  T201-0123宗地地块位于桂湾片区一单元, ...
      近日,深圳市土地房产买卖中心发布深圳市前海深港现代服务业合作区土地使用权补充公告,原定于明日(10月22日)出让的前海桂湾T201-0123、T201-0125宗地两地块终止出让。

  T201-0123宗地地块位于桂湾片区一单元,土地用途为商业用地、绿地,土地性质为非商品房,主体建筑物的性质为:会议中心、酒店、地下商业。土地面积50052.16平方米,总建筑面积136310平方米,投标保证金10亿元,土地使用年限40年。

  T201-0125宗地地块位于桂湾片区一、三、四单元,土地用途为综合用地、绿地、道路用地,土地性质为商品房,主体建筑物的性质为:办公、住宅、酒店、商业。土地面积86638.74平方米,投标保证金10亿元,土地使用年限50年。

  深圳土地出让临时喊停并不是没有先例。早前的宝中欢乐港湾地块出让的时候也是一波三折,原因意向参与房企对出让条件不满意或犹豫,导致地块可能出现流拍。

  说此次下线的前海桂湾地块是近年来前海挂牌的最绝版位置一点不为过,因为其中一块商业用地T201-0123宗地为“前海国际金融交流中心”建设用地,另外一块T201-0125宗地包含住宅、办公物业、酒店、商业等。

  一边是“前海国际金融交流中心”系代表深圳国际化未来新地标,另一边住宅地块初次出让,必然遭到媒体高度关注。

  不过,终止出让公告没有披露具体原因。有坊间业内人士猜测一或与临时需要改变布局、竞拍规则有关; 二或与地价和代建成本过高,房企参与热情不高有关。
 >地块关键词:

  >
 >前海住宅、地铁上盖、腾讯旁

  >

  “深圳的现状是:住宅奇缺,非住宅充足。”

  楼市大V朱罗纪分析,此次终止出让的地块最具吸引力的地方,是“第一次在前海核心区有了住宅”,且无户型及价格限制条款。

  据悉,地块宗地号分别为T201-0123,T201-0125的两个地块捆绑出让,且均已有较明细的布局。

  具体来看,T201-0125号地块位于桂湾一路与梦海大道交汇处南侧,地块出让范围内包含前海湾地铁站B2出站口。这象征着该地块是真正意义上的地铁上盖物业。

  T201-0125与T201-0123地块示用意,可以发现,T201-0125地块出让范围内包含前海湾地铁站B2出站口。建筑工地工作人员透露,地块旁在建的一栋大楼为腾讯前海大厦;地块周边道路已相对完善。

  朱罗纪透露,前海湾地铁站前海湾综合交通枢纽的一部分,是穗莞深城际和深圳地铁1、5、11号线三条地铁线的交汇处,也是目前亚洲在建的最大规模的综合交通枢纽。

  值得注意的是,该地块包含有8万平米可售住宅用地,且土地出让条件与以往的深圳宅地不同,未列出限价及户型限制条款,这给业界带来了很大想象空间。

  T201-0125地块现状

  T201-0123号地块位于T201-0125号地块西侧8点钟方向约500米处,与恒裕前海金融中心一街之隔,毗邻前海综合交通枢纽。

  在土地出让条件中提到,T201-0123宗地的须用于建设“前海国际金融交流中心”。朱罗纪透露,该项目设计方案也已定,设计方案的思路叫“丝路扬帆”。

  撇开地块本身的优秀素质,地块广受关注的一个重要原因在于,其位于前海。

  今年8月,深圳“社会主义先行示范区”概念落地后,在前海合作区党工委扩大会议中提到,要在前海奋力打造先行示范区核心引擎区域。

  在高规格的布局下,前海各项布局也正一直落地。

  9月底,深圳地铁5号线延长线开通,成为首条通达前海的地铁线。此外,地铁9号线二期也估计今年年底正式开通载客。

  另一方面,不完全统计,目前前海通过公开市场出让的地块中,已有腾讯、中粮、华润置地、周大福、新华保险、微众银行、顺丰等35家企业进驻或设立总部。
通过公开市场拿地入驻前海的企业名单(来源:美联物业全国研究中心)
 >事件由来

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  9月10日,深圳市土地房产买卖中心发布最新公告,前海桂湾两宗地将于10月22日招标出让。

  这是前海官方初次推出住宅用地,市场关注度极高。而即将入市的前海核心区内的两大豪宅网红盘招商前海湾、深业颐湾府也因而备受追捧。

  其中一块商业用地T201-0123宗地为“前海国际金融交流中心”建设用地,另外一块T201-0125宗地包含住宅、办公物业、酒店、商业等。

  有别于以往的挂牌出让形式,本次两宗地采用招标出让形式,本次评标采取综合评分法,总分100分,其中,商务标51分,技术标33分,资信标16分。

  部分出让条件:

  1、该宗地不得分宗。会议、酒店和商业物业限全年期自持,公共配套产权归市前海管理局,由中标人建成后无偿并无条件移交政府。

  2、T201-0123宗地须用于建设“前海国际金融交流中心”,目前已进行了建筑设计方案国际招标,为带设计方案出让。

  3、主体建筑物的性质为:会议中心、酒店、地下商业。

  4、中标人须按照其投标文件中的承诺引入符合条件的企业、达成税收强度指标、维持高标准的物业经营并举办相应场次的国际会议。
 >谁代建前海国际金融交流中心?

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  同时,前海国际金融交流中心设计得以曝光,方案由OMA Asia (HongKong) Limited+悉地国际设计顾问(深圳)有限公司联结设计,方案名为:丝海扬帆。

  由于该地块需要代建前海国际金融交流中心,目前有代建经验的房企有华润、万科、中海、绿城、招商华侨城等,所以这些企业也被坊间认为参与可能性较高。
总平面图
效果图

  由于该地块需要代建前海国际金融交流中心,目前有代建经验的房企有华润、万科、中海、绿城、招商华侨城等,所以这些企业也被坊间认为参与可能性较高。
 >宅地成大抢手,

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 >拉动前海宝中楼市

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  而被视为前海宅地首拍的大抢手地块,T201-0125宗地位于桂湾片区一、三、四单元,土地用途综合用地,土地面积86638.74平方米,总建筑面积622020平方米,投标保证金10亿元,土地使用年限50年。

  除了办公、商业、酒店部分需要自持之外,住宅的出让条件备受瞩目:

  住宅允许分割销售。住宅80000平方米(含物业管理用房)、商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品,不得捆绑精装修。居民家庭新购买商品住房的,自取得不动产权利证书之日起3年内不得转让。

  特别值得测算的是,含住宅用地的宗地总建筑面积622020平方米,根据出让条件,等于开发商要自持30万平方米办公物业和体量不等的酒店、地下商业,才能换得8万平米的可销售住宅的开发权,业内人士认为条件极为苛刻。

  8万平米的住宅建筑面积,差不多相当于半个2016年深圳地王龙华金茂府的体量!对于前海而言也是不小的供应了。

  深圳最大的商办供应地,大部分集中在前海。2018年全年,深圳一共出让了20宗商业用地,大部分集中在前海桂湾片区。

  众所周知,前海合作区范围简直没有出让过可销售的宅地,也导致了宝中楼市的火爆,部分豪宅早已经突破10万+,一度挑战房价天花板,赶超深圳湾。

  此次前海有了新的住宅供地是很大的信号,很多还没有踊跃进入前海开发的房企跃跃欲试。

  据“塔尖楼市”接触的某大型房企土拓担任人了解到,目前能参与前海开发的渠道并不多,门槛很高,而且大多与前海用地定向出让引进产业导向有关。早年万达就表示过想踊跃参与深圳前海开发,但多次洽谈都无果而终。

  前海合作区开发以来,房地产开发历来不是重点,所以进入前海的企业都是经过精挑细选的。

  此次地块出让前,业内预料会参照华润开发深圳湾模式,引进一家央企参与,不过截至目前并没有确认消息释放。
 >前海楼市现状

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  可以看出,目前前海的土地大多用于企业总部基地的建设,而深圳的现状是:住宅奇缺,非住宅充足,而前海更甚。

  T201-0125号地块广受关注是出于其位于前海,更因其带8万平可售住宅用地。由此看出,前海的住宅用地是非常受欢迎的。

  此外,在土地出让条件中,未提及住宅用地的价格及户型限制,这是近几年来未曾出现的情况。

  这象征着,该住宅产品的价格具有很大的想象空间,或将吸引一批购买力提前规划前海。不过,目前前海的住宅项目并不多。

  从前海的楼市情况可以看出,前海目前尤其缺少一手住宅。

  据深圳中原研究中心统计,截止至9月25日,南山区前海片区在售一手楼盘仅三个。
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