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17段话告诉你房价为什么永远涨

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论坛元老

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发表于 2019-10-21 10:55:17 | 显示全部楼层 |阅读模式
这篇文章仅针对一二线城市与其他人口净流入城市,人口净流出城市不在讨论范围
1,房价是否会跌这问题,等价于货币购买力是否会涨。房地产有泡沫吗?也许有,但你看看货币是什么?货币是一张纸,发行成本很低,同样的纸加个0就能翻10倍,你觉得这泡沫不大吗?
2,实际上货币早已丧失了中间等价物的功能,而变成了纯粹的衡量物品价值的符号或单位,什么意思呢?例如两个物品A与B,现在A标价10元,B标价5元,这时候才知道A的价值是B的两倍,也就是说真正衡量一个物品价值的是市场里面不同物品相互参照形成的体系,而货币只是通过一个量化单位使其更好的体现罢了,想想看,如果穿越到一百年后,有人说某样东西值1000万美元,只凭这句话我们根本无法衡量这样东西的实际价值,但如果再给一句话这时候一斤苹果卖500万美元,我们才能知道这样东西值两斤苹果。
3,如果你理解了上面这段话,就能明白货币不是真正意义上的财富,资产才是。国际之间的经济战,说白了就是每个国家都在琢磨着如何用自己印出来的纸,去购买别国的资产(或资本,包括公司股权,固定资产,农用土地,矿产,房地产等一切有稳定产出的必要生产要素),俗称合法侵略。而你,居然想着卖资产换纸币?
4, 一些超级富豪们早已经看透了这道理,所以他们宁愿负债买资产(主要是股权与房地产),其实巴菲特并不是操盘厉害,而是他几十年前买了股票一直拿到现在不放。也就是说,从他们的角度讲,赚钱只是手段,购置资产才是最终目的,资产才是真正意义上的财富。而穷人却恰好反过来,把赚钱看成了最终目的。所以敢去负债买房(也就是敢于按揭)的人,几年后看总是会赚的。所以应验了穷爸爸富爸爸里面的一句话,越有钱的人越喜欢负债,穷人则越存钱越穷
5,我认识一个亲戚,在90年代时候把厂房跟几个房产卖了,赚了30多万,存入银行定期,一年利息1万,那时候的1万相当于什么概念?那时还有“万元户”这个词,相当于现在每年给你一百万。那时候他想把这定期存款传给自己后代,觉得以后这辈子生活不用愁了,结果现在呢?
6,如果你觉得存钱是有赚的,那么就意味着那些提供理财产品的大机构,包括银行与储蓄型保险,他们的这些业务都是亏本了,你觉得是他们这些大机构亏了还是你亏了?
7,可以这么说,房地产是非常重要的生产要素,是的,我这里所提到的不单只是工厂用地与商业用地,还包括住宅。为什么住宅也算是生产要素?很简单,生产活动必须要有人,有人的地方必须要有的住。那么工人们(这里的工人泛指所有的工薪阶层)要住只有两种途径——租房或买房。如果全都选择买房,那就很容易理解这必然会导致房价涨,我们看看如果大部分人都选择租房,会造成怎样的局面?根据市场价格规律,如果大部分人选择租房,那么租金必然上涨,当租金上涨到一定程度,如果房价不涨,人们会发现按揭贷款买房每月的还贷额跟租金差不多,倒不如直接买房,这样还能有属于自己的资产,另一方面房产的持有者发现每月租金收入如此的高,那么更加不愿卖房而把房产紧紧拽在手里,于是造成的结果是房地产买盘增加而卖盘减少,于是房价上涨。可以看出,租金与房价其实存在着微妙的动态平衡。所以,房地产作为重要的生产要素,就决定了它天生就会跟实体经济紧紧绑定。我们可以想象下,作为国家层面,最理想的情况是在居民收入提高、社会生产量提高的前提下,房价保持不变。然而现实是,当国家想要扩大生产促进就业的时候,住房需求必然会增加,于是房价很难不涨。如果想要扩大生产,而不带动房价,那么只能以技术密集型产业替代劳动密集型,然而这会影响就业,居民收入可能降低,这就可能违背了政策的初衷,这就涉及到产业经济学这更大范畴的命题,这里就不展开讲了。
8,很多人之所以觉得房价会跌,是因为他们把房产看成了商品,按着商品的思路去预判,商品是消耗品,但房产其实是资产(或资本),资产是生产消耗品的,房子提供的消耗品是满足人的居住需求。房价越来越高其实是阶级越来越分化的具体表现,有不动产的人才算是真正的资产阶级,没房子的人在城市打工就必须租房,其实本质上不管是什么工作其实都是在为“地主”打工,有房跟没房的关系就相当于剥削与被剥削阶级的关系。这就是为什么房价不会跌,因为资产是一个人劳动创造的最终目的。
很多人以为房价涨是因为买的人多,但其实更重要的是因为占有资产的人不肯轻易脱手,他们脱手的理由是什么?拿珠江新城为例,08年买时候均价10000,80平左右住房按揭30年月供4000,但现在租出去租金1万,并且租金稳步上涨,卖它的理由是什么?它就是财富的终极体现
9,有人以为,现在中国的房地产总值,根本没有对应的货币量来支撑,所以泡沫严重,或者换句话说,因为现在房子都是按揭买的,其实就是杠杆化操作,20万就可以杠杆买100万的房子,于是门槛降低,吸引大量购房者,从而抬高了房价,然而总房价远大于货币总流通量。
一般信这种观点的人,都是没了解过货币银行学的人,可以这么说,当一个人申请住房按揭的时候,就是在发行货币(M1或M2),为什么呢?大家可以了解下存款派生机制,但在这里我想以另一种更通俗的方式讲解:我们先构造一个简单的市场,一个菜农去找建房者买房,要花100万,但没那么多钱,于是找银行申请住房按揭,但其实银行并没有100万的现金,银行只需在电子账户上修改下信息,向菜农转账了100万,菜农再把那100万转给建房者,建房者给菜农建好了房子。注意,这100万没有现金,它只是一个数字,而建房者的账户多了100万,然后他每天找菜农买菜(也是通过电子银行转账支付),菜农卖菜赚到了钱,菜农就把账户里的钱装给银行还住房贷款,就这样过了30年,菜农还清了贷款。整个过程并没有100万的现金,通过这样的操作,整个过程市场上增加了总值100万的菜,还有100万的房子,社会总产值增加了200万。
这就是现代经济的奇妙之处,通过债务的发生来拉动经济,债务从诞生到消亡的过程中,给社会带来了数倍于债务的产值。而因债务而派生出的货币就是M1或M2货币,所以说当按揭买房的时候,其实就是在发行货币。
社会上流传一种说法其实是很不恰当,说房地产是超发货币的蓄水池,这种说法会误导人们以为钱去到房地产那里就被冻结了。其实恰恰相反,房地产是在促进货币更快速更庞大的流通,当钱去到房企那里,房企会发工资给员工,同时企业家有了利润,他们会拿去消费,于是拉动其他产业。
另外,如果居民负债率提高,本身也会拉动社会产能,因为当一个人负债的时候,他对劳动创造的需求更大,因为他要还债,一个人负债越高,他越愿意接受高强度高薪酬的工作,但薪酬/劳动强度的这个比值是随着负债越高而下降,通俗点讲,只要有钱,多累的活都愿意干。。所以居民负债率越高,社会产能越高。但是,这有可能会导致内需不足,所以才需要国际贸易,之所以中国能创造那么大的对美贸易顺差,就是因为凭借着低廉的劳动力而带来的商品价格优势。
10,有人要问了,房产知识资产的一种啊,为什么不投资别的资产呢?好吧,现在就对比下别的资产:
股票。如果买中永远成长的股票当然好,就像我前面提到,巴菲特所谓的价值投资就是买股后放着几十年,例如二十年前买贵州茅台,那时候一股20块,而贵州茅台去年每股分红20块,也就是说你20年前买100手20万,现在每年分红20万,年收益率100%,这不比投资房产差,但是A股尿性你懂的,监管不力各种财务造假高管吃水太深,就算去买美股,虽然美股几十年来一直在涨,但也有可能发生黑天鹅,就算不黑天鹅也有可能经营不佳自然淘汰,所以股票虽然收益大,但是风险也大。
贵金属。贵金属是我认为最不靠谱的,在我看来它本质就是投机,因为它本身没有使用价值,不是生活必需品,而它又不像股票那样每年有分红,所以买它的人都是抱着同个心态——赚差价,这就是泡沫的基础,每个人买它是为了卖它,说它是硬通货就是抬举它,别说我们日常生活,就算是那些大宗交易,用贵金属结算的有几个?所以它本质跟比特币没啥区别,之所以值这个价,是纯粹靠炒作支撑。
大型固定资产工业设备。确实有租赁公司通过投资大型设备来获利的,但是本身它更新迭代的周期太短,折旧期限短,再加上本身又需要仓库存放,所以门槛很高,不是我们老百姓能操作的。
还有什么比投资房地产更稳的?房地产是人类生活必需品,也是社会必要生产要素,各方面来讲跟其他资产比起来具有无法比拟的优势
12,“炒房客”多吗?其实用“炒房客”这个词本身是错误的,是的,确实存在动辄买几十套的大庄,但大多不是“炒”,所谓“炒”是指投机者低价买入一个商品后高价卖出,赚取中间差价,然而大多数买房的人并不是为了赚差价,而是作为一个永久资产,给自己带来永久稳定的收入(租金收入),正如我第8点跟第11点提到的那样,这是他们的最终目的,实现永久的“不劳而获”,正因为这样他们不会轻易抛售房产,所以导致了房价高企。
我们不妨想想,我们奋斗的目标是什么?难道不是为了实现阶级跃迁吗?
13,细数下几个看似压房价,实则在撑房价的举措:
(1)限售(2年或5年)。不少人以为通过限售能让炒房客无法再短期内抛售房产套现,从而打击他们的炒房热情,于是让房地产市场降温,但事实上却起到了反效果作用。首先大部分投资房产的人并不是想着赚差价,而是作为一个永久的收入来源(租金收入),所以限不限售对他们来说没什么意义,同时还有更重要一点:限售其实是让市场卖盘减少,等于是这部分房子被冻结无法流通了,而买盘却无限,这样自然导致更加好涨,这是很基础的经济学原理,卖盘减少肯定是利涨的,可能炒过A股的更好理解,A股是t+1,意思是当天买的股票第二天才能卖,所以当天如果放量涨,一般是更好涨,因为大部分盘被冻结了,只剩下少量能卖的,自然更好涨。现成的例子就是今年的苏州在5年限售公布前很涨了一波,还有前年雄安新区在公布限售前短期翻了十倍,有不少人还笑称这是对炒房客“关门打狗”,其实可以很肯定的告诉大家,那些炒房客就是收到风声,就是冲着这个限售政策才去买的。
(2)取消预售制。这个是去年2018年一些城市采取的措施,不少人以为因为取消预售制让房企无法回笼资金,为了保证资金链不断裂只好抛售已经建好能卖的那些,于是导致房价下跌,但同样的,也是起到反效果。首先房企的每个项目都是独立的资金链,当然这个涉及到比较专业的企业财务就不打算展开讲了,我就直接说这个预售制被取消,直接就导致了一手房卖盘减少,本来一大堆能卖的现在却不能卖了,只剩下少量能卖的,这肯定是妥妥的利涨。
(3)限购。这里的限购包括提高按揭首付比例,提高按揭利率,或是必须缴社保费几年才能购买等行政限购手段。我承认限购政策确实会打压房价,因为这直接导致买盘减少,但是,这样导致的结果是一部分人只能选择租房,选择租房的人多了就会导致租金上涨,租金上涨就意味着租售比提高,买房投资的年回报率提高,于是吸引更多的投资客,从而又推高了房价,最终租金跟房价会实现一个内部均衡。现成的例子是前年去年不少一二线城市发布各种严厉的限购令,于是这些城市的房租都翻倍了,其中北京房租翻了将近四倍。就算退一步来说,就算租金上涨并没有推高房价,买房的人还是赢家,正如前面提到不少投资房地产的本身就是为了有一个永久的收入来源,而租金上涨反而更加实现了他们的追求。
从上面几点可以看到,似乎现在进入了一个无解的逻辑怪圈,就是不管是什么举措都对有房阶级有利,其实这就是中等收入陷阱难题,当社会发展到一定程度,阶级差距会越来越明显。谁能破解这个难题,就是在不影响经济发展的同时,能够让有产跟无产享有同样的待遇,那么他就能拿诺贝尔经济学奖了。
14,房地产税推出,会让房价降吗?
房地产税的具体方案还没出来,但大概率是按重庆上海从2011年开始房产税试点的方案,简单粗略来讲就是首套房不征税(对刚需族不征税),而征税的计税标准是按最后一次交易的价格来乘以税率,如果是过户,那么就按当时市场价来算——这个很关键,这就意味着不管后面房价怎么涨,都是按原来当年买的时候交易价格来作为计税依据,并且永远不变,除非又卖给下一家。
如果是按照试点的方案,那么房产税不但没压住房价,还会让房价更加涨(当然我只针对一二线城市或人口净流入的城市而言)。首先我们看从2011年就开始征房产税的重庆跟上海,它们跌了没?还不是一直在涨吗?为什么反而更好涨呢?首先如果按这方案,只按原来交易价格作为计税依据,那么不少看涨的投资客会更加争先恐后的想要在价格还没涨之前买,于是更加推高房价,当然,也许他们的判断是错误的,也许到后面房价会跌,那么他们肠子就悔青了,但是这不是最重要的因素,更重要的是这样的方案会导致房地产“盘整”,意思就是多套房的投资者会因为房地产税预期而卖掉房子,这段时间或许会利跌房价,但随着成交累积,接盘的人是哪一类人?就是那些刚需族或不受房产税预期影响的人,刚需族的特点是什么?就是他买了是拿来住的,永远都不卖了,所以他们是更坚定的持仓者,这样导致流通盘都去到他们手里,等于是随着成交累积,流通盘越来越永久冻结,于是卖盘量空前衰竭,卖盘衰竭就会导致更加利涨
14.5 补充下上面的房产税影响,上面是假设房产税按照重庆上海的试点方案执行,那现在谈谈假如不是按这个方案,而是另一种更极端的——对所有房产征税,不管是不是第一套,也就是对刚需族也照征房产税,会发生什么是呢?
很显然这样确实会打压房价,但如果在一个一二线城市或其他人口净流入的城市里面房价真的跌了,那就说明一部分人放弃买房,那他们就只能租房,这样就会回到第13点提到的逻辑怪圈,租房需求的增加导致租金上涨,逻辑跟限购类似,至于租金上涨的幅度是否能对冲掉房产税呢?我们不妨看看去年一些一线城市限购政策导致房租翻倍,甚至最高翻四倍,这还是在住宅总成交量跟前年持平,新增住宅面积稳步上涨的情况下,我们想象一下如果房产税使房价下跌,那么自然会影响开发商的投资开发热情,一手楼供应下降,房产税所带来的效应肯定比一般限购政策要大,自然更多人选择租房,那么我可以肯定到时候普遍房租会暴涨。所以这又回到了逻辑怪圈,有房的人始终是赢家。
15 关于租售比。我发现不少财务专业的朋友过去都对房地产投资抱着错误的判断,因为他们的思维方式导致,他们往往会按现在的现金流套用到永远。可以这么说,在大部分时候,拿租金跟住房按揭月供横向比较的话,租金都比不上月供(即使是30年期),哪怕是20年前,所以财务专业的人一般都不建议投资房产。但是注意一点,月供是30年不变的,租金却是稳步上涨的。就拿珠江新城为例,如果在2007年买,当时30年期月供每月去到5000,而租出去的租金收入却4600左右,算上物业管理费,每个月倒贴700块,在财务专业的人眼里这绝对是一个失败的投资,但是到2016年的时候,那套房子1万多租出去,每个月减去月供还有6000块利润,这还是按16年时候的房租,而2017年的时候那里普遍房租去到1万6甚至两万,所以接下来继续租出去的话,每个月利润有1万,这还是一套房的。
16,人口减少会导致房价下跌吗?会的,但只会让四五六线的城市跌,一二线反而更容易涨。这是根据日本的情况得出的结论。日本连续9年人口负增长的大环境下,东京都市圈却22年人口正增长,迁入人口连续4年超过10万。
相比之下,中小城市和乡村地区人口大幅减少,连传统比肩东京的名古屋、大阪都市圈已经连续5年人口净流出。为什么会这样呢?因为随着总人口减少,人流会更往中心城市流动,因为原先的城市随着人口减少配套越来越差,城市公共服务质量也会下降,于是人都向往大城市,这样经济圈会围绕着一线城市敛聚,形成特大城市群。所以北上广深等一线城市及其周边的二线城市房价跟房租反而会更加涨,而其他则会下跌,形成两级分化。所以这样看来,投资一二线的房产不单只安全,而且会更加利涨。
我国现在有人口减少的趋势,不知道现在开放二胎三胎会不会在未来使人口增长速度回到原来水平,但其实对房价影响关联跟直接的是新增大学生毕业人数或新增就业人数,近几年都是连续增长的。
17 为什么那么多人看空房价?因为他们之前没了解到我上面说的事实,大部分人还是觉得房价是被炒上去的,不知道投资房产的人一般都坚定持仓,只为赚去那不断上涨的租金收入。其实房价的一直上涨,就证明了炒房的人是少数,这是很简单的道理,因为如果炒房的人占多数,那么房价肯定会有涨有跌,甚至是大跌,因为炒的人是为了赚差价,所以他们必须要卖,于是造成卖盘增加。但房价的一路上涨,就自证了卖盘一直小于买盘,也就自证了炒房的人占少数,坚定持仓者占多数。
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